大家好，我是杨颖。

前天我发了一篇关于我家猫金大帅的文章，小米竟然说我“选题不够，我的宠物来帮我”！

我是一名律师，我只写了一百多篇文章。我会不会选择的主题不够多？你相信我随手翻出一个案子吗？如果你不相信，对吗？你若不信，我就给你安排！

小郭在一家饮料公司担任销售经理，他的职业经历非常鼓舞人心。

小郭出生在农村。他从小在农村长大，从来没有进过城。村里的人世世代代都是这样生活的，但小郭却不想过这样一眼就能看到一切的生活。

他觉得人应该给自己更多的可能性，总是说自己以后要在城里买房，过上好日子，所以他总是显得是村里最直言不讳的人，因为包括他在内的所有人都没有村里有人在城里买过房子，所以没人知道该怎么办。

小郭想要买房，第一步就是赚钱。但村子里大家都务农为生，他看不到赚钱的希望。

这时，恰巧有一种酒在当地卖得很好，基本占领了当地市场。村里人都说，卖这酒的老板肯定发了财。

小郭听了这话，感觉自己看到了出路。他觉得只要能把这酒卖掉，他就一定能赚钱，在城里买房子。

但没有人知道这酒的主人。小郭询问食堂老板，这酒是哪里买的。老板用开玩笑的语气说道：“那些都是别人安排送货的，我们小店能见他们的大老板吗？我连他都见不到，他更不可能见你！”

小郭不信邪，经常去食堂看看有没有人送货。

正好，他当天刚到，送货车已经卸完货，准备返回。小郭见状，追着送货车喊道：“少爷！等一下，等一下。”

开车的师傅看到有人追他，以为货物有问题，赶紧停车。小郭坐上副驾驶座，说道：“师傅，我也想卖这个酒！带我去吧。”我要去公司见老板，如果见不到他，我今天就不下车了！”

师傅没办法，就开车送小郭三个多小时到了西安，又回到了公司。

公司老板一听说有小郭这么有趣的年轻人，当时就见了他，当场告诉他：“回去收拾一下，来上班，从最基层做起。”销售，我给你机会，你能走多远，就看你的能力了！”

小郭好不容易得到了这个机会，他自然比别人更加珍惜。

这家公司是卖酒的，夏天其实是酒的淡季。大多数人都喝冰镇啤酒，但小郭不这么认为。他觉得晚上在家也好，卖一点也好。

西安的夏天经常是38、9度。他穿着工作服去夜市跟人说话，让他们品酒，一直到晚上两三点。

白天，他要努力在烟店卖货。无论是冬天的凛冽寒风，还是夏天的烈日炎炎，小郭总是走在大街上，用脚丈量这座城市，因为如果坐公交、地铁，他就会错过那些小巷子。里面的香烟店。

他不仅把货物送到门口，还帮烟店老板安排货物，因为这样他就可以把自己的酒放在最显眼的位置。他的收入不高，但经常请店主吃饭喝酒，维持关系。

小郭很快从一名普通销售人员晋升为区域经理，收入也越来越高。

虽然我还没能实现在西安买房的梦想，但我可以租一套两居室，带着父母、妻子和孩子从农村来到城市，一起过上美好的生活。

小郭租的房子的房东也是一位商人。小郭先生说他的生意很大，有三四套房子，这让小郭很羡慕。

一开始，小郭和他每年签一次合同，交半年房租，生活很安稳。

但突然有一天，房东来找他，说要和他换合同，签一份19年的租赁合同，并要求他一次性付清房租。

小郭怎么可能有钱一次性交这么多房租呢？而且，他考虑的是以后买房，不打算租这么长时间。

但房东却豪言壮语，说如果没有钱付的话，可以预付五年。如果没有的话，你可以给我写一张欠条。

如果一次租房19年，一时买不了房，19年后就不用搬家了，就可以安安稳稳的住了。而且，未来租金肯定会上涨。这样签合同对你来说是很划算的。以后我不会限制你转租。买了房子之后，当二房东可以赚更多的钱。

小郭一听说得有道理，就忘记了不可能无缘无故有人送馅饼到你家门口，于是他就和房东签订了租赁合同，并向房东支付了五年的租金。

但房租交完没多久，法院的人就找上门来，要求小郭搬出房子。

原来，小郭的房东因为欠钱而被别人起诉。他输掉了官司，拒绝还钱。原告向法院提起诉讼，申请强制执行。法院查明该房屋归其所有，遂拟将其拍卖给原告偿还货款。

小郭听了这话，傻眼了。他该怎么办？他已经付了五年的房租，现在却被要求搬走。他会搬到哪里去？

也有人向小郭建议，他应该去找房东。如果他被这样骗了，他必须向房东讨个说法。

幸好小郭是我咨询公司的员工，所以老板建议你先去找杨律师问问。

一般人会想谁骗了你，你找谁，但我不是这么想问题的。我思考问题的方式是，小郭现在最需要的好处是什么？他怎样才能得到这个好处呢？

对于小郭来说，现在最重要的事情无非就是两点：第一，他必须有房子住，所以不搬出去是第一保证；第二，他必须有房子住，所以不搬出去是第一保证。第二，租金不能白付，否则损失巨大。

如何实现这两点呢？找房东肯定是不现实的，因为房东可以把房子拍卖违约，骗小郭签订租赁合同。他肯定不会乖乖把钱吐出来的，所以你得从房子的状况开始。

房东和小郭签订了租赁合同，小郭也支付了租金。根据法律规定，房屋租赁合同期限最长为20年，19年也是合法的。合同合法，小郭也按照合同履行，因此小郭是合法承租人。

法律上有一个概念叫“买卖不毁约”，意思是房子虽然卖了，但租赁合同继续履行，只是换了房东，租客不变。

于是我们先帮小郭写了一份《执行异议申请书》，反对法院的执行。而且，这种反对并不是凭空而来，而是有法律依据的，那就是“买卖不破租”。

同时，小郭被要求向法官提交自己的租赁合同，以及支付租金的银行流水单，证明该租赁确实是真实的。

现在有了租约，小郭不再存在腾出房子的问题，可以继续住在房子里。

但仅仅住进去还不够，因为这房子还需要拍卖。根据法律规定，法院仍然可以依法拍卖房屋出租，但必须在拍卖时注明房屋的状况，以便买家能够清楚地知道房屋的状况并继续履行原合同，可以继续收取租金。

小郭的房东熟悉这一法律要求，因此与小郭签订了19年的租赁合同，并预收了5年的租金。

他的想法是在拍卖时将19年的租赁合同写清楚。如果买了房子的人不能住满19年，房子被拍卖的可能性就很低。

而如果小郭不懂法律，他可以骗小郭以后继续给他交房租。就算有争执，钱也好歹到了他的口袋里。

我问小郭，你想要这个房子吗？

因为小郭是租客，所以他在法律上享有“优先购买权”，这意味着房屋出售时，居住在该房屋内的租客在同等条件下有优先购买权。

小郭觉得这套房子住了几年还不错，但是用自己的钱买就有点困难了。

但我想，如果有困难，我们可以想办法解决。不能让房东有机可乘。

这套房子价值100多万元，所欠债务约100万元。也就是说，卖掉房子就足以偿还原告的债务了。但小郭的问题是，他能凑的钱只有60万元，距离收购价还差40万元。

我想了想，他这么辛苦，就提醒他看看能不能和公司协商垫付工资什么的，解决部分问题。

后来老板表示公司不能违反这个规定，因为怕以后管理困难，但他个人愿意借给小郭20万元，这就留下了不到20万元的缺口，无法解决。

我想了想，对小郭说：“我想我们可以向告房东的原告借钱。”

小郭道：“杨律师，你别开玩笑了，他借给自己的钱都没有要回来，怎么可能又借给我钱呢？”

但我觉得聊一下也可以，而且也不花钱。我们来讨论一下，直到没有结果为止。

我找到了起诉房东的原告，给他分析了一下：

如果房子卖不掉，买家最终可能会用房产来偿还债务，也就是说，房子可以用来偿还他的债务，但他将无法居住。

因为小郭有租赁合同，所以五年内不能收取租金，因为小郭已经给了房东。如果他想再卖房子，由于租赁合同的关系，很难卖掉，所以他的钱还是拿不回来。

小郭还差不到20万元。他还是先借钱给小郭去拍卖买房比较好。这笔钱可以直接转入法院账户。法庭拍卖完成后，卖房所得款项将直接支付给他。

这笔钱绝对不会经过小郭的手，绝对有保证回到他的手里。

房子卖了100万，法院账目显示欠债100万。如果给他一百万，他和房东之间的债务就还清了。

但这100万里，有80万是欠的，还有20万是他自己的钱。转移之后，又回到了他的手中。这二十万的债务人从房东变成了小郭，小郭买下了。房子以后可以用来抵押，这样这20万就可以还给他了。

这次操作的好处是，他用20万，完全安全的帮小郭转了账，并且追回了80万的欠款。剩下的20万也被可靠的借款人取代。为什么不为什么？

最终，原告同意了该方案。当然，他也表示，他被小郭从农村出来的故事所感动，也相信小郭的人品。

本案最终，小郭利用优先购买权成功买下了房子，因为房东预收了五年的租金。现在小郭已经成为了房子的主人，自然不用交房租了。

小郭起诉房东要回房租。由于房租数额不大，房东最终被列入限制高消费名单，所以他乖乖地还了钱。

小郭完成贷款后，将贷款退还给了老板和帮助过他的原告。现在房子的价格几乎翻了一番。可以说，除了楼主一厢情愿之外，皆大欢喜。

小郭后来对我说：“杨律师，你还能这样操作吗？”

当然可以。你可以用任何方式来做。不要自然地将别人视为你的对立面。只要大家有共同利益，能够实现双赢，我们就可以成为合作伙伴。

只是看你能否找到一个大家都能接受的解决方案。只要你敞开心扉，考虑别人这样做的利弊，你就可以创造出更多的解决方案。

在这种情况下，唯一不能配合的就是小郭的房东，因为房东不肯还债，甚至还想办法欺骗小郭。

他最大的问题是，即使找到了计划，也不能保证这样的人愿意执行计划。在他的心中，自己的利益永远是第一位的。

至于小郭的老板和起诉房东的原告，老板希望留住小郭这样的优秀人才，自然会愿意提供一些帮助。起诉房东的原告想要除掉房东一样的“老人”，他也知道自己必须做一点事情。牺牲换取比较大的利益。

只要我们能够层层分解，把他们的利弊摆出来让大家看到，并且保证每个合作者的人品，最终就能达成合作。

双方的地位并不构成合作的障碍。只要有妥协的余地，双方的利益都能得到解决。

唯一解决不了的就是人品，因为人品不好的人不按套路玩，可能会食言。一切计划在他们面前都是无用的，只有眼前的利益才是真正的。

但就像房东小郭一样，你不够优秀可以给别人设置陷阱，但别人也能想办法解决陷阱，最后只是卖掉房子还债。

最好从一开始就彼此诚实。大家可以节省一些精力，就不会得到不好的名声，以后和别人合作的机会也会少一些。

-结尾-

大家好，我是杨颖。

执业10年的律师，办理过多起民事、刑事案件。

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*作者简介：杨颖，律师。自2009年入行以来，每年办理多起各类案件，积累了大量经验。现在我致力于更新“我是杨颖”公众号，我想通过法制教育告诉大家，律师也是热心的。