越是无人依傍，就越需要壮大自我。

说的正是东莞各个镇街。

以镇街作为单位这一基础之上，要怎样调动一座城市的优质资源，这对于东莞能否突破当下发展可是重要议题。

塘厦，身为临深经济的首位之地，于新一轮的发展进程当中，它凭借东莞南站，凭借新一代的电子信息产业，以及迎接华为这一系列要素；凭借这些，它走出了一条城市进阶的脉络，这条脉络更具力量，且更为具象化。

而相反的是，在塘厦这座城市持续朝着更高处发展的进程当中，房地产市场好像并非一帆风顺，有那么一点儿勉强能让人满意。

应粉丝的呼声，房姐来翻一次塘厦楼市的牌子。

高度分化且内卷

塘厦的不易

2025年的塘厦，始终和前几年一样，保持着充足的新盘供应。

曾在第二届塘厦购房节，房姐画了一组塘厦新房项目群像。

怎么样，这阵仗是不是还蛮大的：

不过，这般规模巨大的新房供给，致使塘厦于这个较为冷静的市场当中，难以避免地，陷入了一种竞争激烈的状态。

当前，率先进行观察，塘厦这个地方之内，正在售卖的全新楼盘，数量大概是11个，占据主流地位的平均价格，维持在大约1.5万到2.1万每平方米的范围之内。

发现了没？

塘厦的新房价格，那种朴实无华的，已然全面回归到了2019年，啊，这是多么令人痛心的领悟。

｜数据仅供参考

于营销策略这一方面之上，首付分期、赠送车位券这类情况，仅仅只是基础操作；朝着价格一路进行内卷，塘厦处于持续快速发展的状态。

哪怕于价格方面，塘厦的新房进行了全方位的让步行为，然而这片区域的新房市场却并没有达成全面的火爆销售态势。

大卖，是属于优秀者的。

比如说，那个刚刚加推了13#、18#楼王的金众柏悦公馆，在楼王产品的基础上，加上约1.95万/平起的精装，再加上限时车位赠送，这样重重的buff叠加起来，开年以来，这个项目热销的状态一直不停，显得格外惹眼。

一组火红的海报，大家感受一二：

| 效果图，仅供参考

然而，金众柏悦公馆于塘厦所呈现的那场狂欢，乃是唯一的存在，单独之苗。当下，塘厦区域内的多数新楼盘，仍然处于探寻自身突破途径的进程之中。

塘厦新房全面的狂欢，还未到来。

一手的楼市呈现出这样的情形，将目光进行转移，投向二手的市场，在开年之后的塘厦这儿，又会是哪种景象呢？

在上周末，房姐挑选出了贝壳的具有有效性的成交数据，整个塘厦，在周末的两天时间里面，有4套成交。

大约在近些年塘厦的价格新低了，成交价格呢，处于0.76至1.26万每平方米的区间之内。

有一方新房市场，呈现出冰火两重天的态势，价格方面存在内卷情况；还有一方二手市场，其成交价持续不断地下探，这种情况刺激着市场的每一根神经。这，就是塘厦在开年后市场的真实反馈。

恰恰，塘厦也是一面镜子，几乎是东莞大多数镇街的现状。

因而，房姐于开年之时，极有必要着重聚焦在塘厦。然而，塘厦的过往历程，却展现得特别的不同寻常。

塘厦的楼市周期

所谓错过，不是错了，而是过了

瞬息万变的楼市，水能载舟，亦能覆舟。

在2019年开始到2022年这期间，东莞的楼市历经了这样的阶段，曾经的发展态势是异军突起，之后出现了突飞猛进的状况，再往后呈现停滞不前的态势，最后进入到逐步低迷的时期。

先看塘厦的供应端，我们把时间往回拔，可以看出端倪：

在2019年的时候，受到深圳客喜爱的塘厦，新房以及二手库存差不多都被抢购一空，从而迎来了楼市的高光时刻。

2020年，当在东莞呈现出全面开花的态势之际，塘厦由于缺货断供这种情况，而没有参与到这一轮的疯狂当中。

2021年，塘厦跃跃欲试，手中多个紧握着新盘筹码，准备重返市场。

| 塘厦2019-2021年供需情况

只是，那段由外溢开启的辉煌过往，仿若大梦一场。

它，在二零二零年的楼市周期里面，踩了个空，到了二零二一年，供货的情况回归了，大量的旧改，确认了前期的服务商，旧改项目进入了市场。

但因政策致使深圳客户存在无法购买的限制，并且在同一时间有多个新项目一同展开竞争，所以塘厦的市场与之前相比已经大为不同了。

出生之际没碰上合适的时候，供应货物的时期赶不上房地产市场红利的周期，这，是塘厦在这一轮房地产市场周期里存在的最大的地产方面的矛盾点。

| 塘厦2021年有8个城更项目确认前期服务商

再看最直接的价格端。

2018年起直到现在，塘厦总共出让了4宗商住方面的土地，其中含有一宗是三限房的地块。

虽然面粉市场拍出的宗数数量不多，然而呈现出势头持续向上扬起的面粉价格，对于往后日子里的面包市场造成了具有深度的影响。

且试瞧，桂湾府以及前湾府地块，众多大型房企纷纷将其与那接连多次涨价、每一次开盘都火爆异常的万象连城相对比，就这样，一场充满激烈竞争氛围、好似硝烟四处弥漫的土地竞拍大战就此拉开帷幕。

终于，前海控股一路历经了一百二十六轮激烈拼斗，凭借着楼面价元每平米且外加配建百分之二十的条件成功获取，打破了塘厦地区最高地价的纪录。

当三限房地块进行出让之际，其产品的限制条件是，价格不得高于元/平，按照50%产权来计算，据此限定实际售价的均价大约为元/平。

| 塘厦近年来商住地出让情况

信心满满的高价拿地，托起了塘厦新房的高价。

于2019年，塘厦是价格 攀升的地方，到了2020年，它沉寂了相当久，本以为在2021年能够来一场大干一场，然而，因为各种因素的阻碍，楼市成交出现了回落，价格也开始走下神坛。

二手成交呈现冰封状态，新房竞争十分激烈，在此情况下，塘厦市场率先进入了降价以推动销量的阶段。

| 2021年塘厦诸多新盘同时上线

错了吗？

塘厦从头到尾都没有做错什么。

于城市经济发展方面，身为东南临深片区那起着引领带头作用的存在，仍旧维持着既有扎实可言又呈现向上态势的基本盘。

只是，楼市呈现出火热态势时，塘厦处于缺货状态；楼市实施严控举措时，塘厦却有供货。塘厦这个市场与东莞的大市场，未曾在顶峰之际相遇。

最后，过了，就过了。

塘厦楼市结构，完全变了

在2020年呈现着的塘厦，必然是从未产生过这样的想法，就是自己会于后续连续的若干年之中，陷入这般的艰难境地。

相当可惜，塘厦于这一循环时期里，跟别的镇街相比较而言，它展现得更为别扭。最为突出的别扭，当属新房跟二手房之间，产生了前所未有的最大限度的相互撕扯。

首先，是塘厦的二手房挂牌量，真切地站在了历史的高位之上。

一组前后挂牌量，便可管中窥豹：

｜塘厦两个周期间的二手挂牌量对比

二手行情来势汹汹，疯狂挤压塘厦的新房市场，更为蛮不讲理的是这样的情况。

需要明确的是，在二零二零年以前，塘厦的新建房屋价格一直稳稳维持在每平米两万的水平。

这样的价格水平，长久地停留在塘厦本地人认知里，特别关键的是。

所以，在 2021 年下半年的时候，塘厦再度冲进房地产市场，而这次它带了十余个全新的楼盘，此时新的房屋价格已经飙升到了极为疯狂的每平米 4 万块钱的关口，有突出表现了 ，有明显变化了。

但即使货量充足，这一波冲击价格新高的塘厦，效果却不理想。

| 塘厦历年新房网签价

新政实施，严查首付来源，深圳土豪客被排除在塘厦市场之外，这一段时期，塘厦本地人为主要购房客群，然而，他们对近4万每平米的新房售价，却难以具备承接接纳的能力。

另一方面，不要忘记，存在着那样一批新房。这批新房在2020年的售价是每平米2万。目前，它们已然迈入了二手市场。当年这类新房对那时的新房造成了极为严重的冲击，使其几乎完全溃败。

大量抛售的次新房，有比新房更为可观的利润下降空间。

毫无疑问，塘厦新房与次新房的价格比拼中，新房没有胜算。

| 数据仅供参考

在二手有着海量库存的现实状况下，基于次新房低价挤压的情形中，塘厦，几乎重新构建起了一个全新的楼市市场。

只不过，就算是处于新周期当中，塘厦的新房情况，在二零二四年的时候，展现出来的依旧是无比出色的态势。

新房成交全市第3，甚至力压了赚足全市眼球的南城。

｜数据仅供参考

的确如此，因塘厦具备出色的产业落地状况，以及与深圳产业协同联动，所以在当前情况下，塘厦仍然有着较为不错的城市基础面貌。

比如，拿下2024年全市成交套数处于第6位置的金众柏悦公馆，首开之际成交数量就突破百套的宏发万悦城等，仍然能够在2024年显著地凸显出来，顺利达成货物销售。

这类优秀的新房代表，很明显都是紧密符合当下塘厦楼市逻辑的。

｜数据仅供参考

写在最后：

很久很久，没有认认真真和大家分析一个镇街的楼市了。

将目光回转去看塘厦所经历的路途，之前那种凭借依赖深圳的思路，在实际情形里遭遇了阻碍。紧紧抱住深圳客的这一行为方式，已然全然行不通了。

现在的塘厦楼市，能依靠的，只有自己。

诚然，值得庆幸的是，于当下这个时段，我们目睹了那个持续认真专注地开展事业，以疯狂的态势协同深圳进行发展，并且积极踊跃地开展招商引资工作的塘厦。

塘厦，绝对可以说一句：未来可期。