每一次升级的万达广场都像一盒巧克力，你永远不知道下一颗是什么味道。

万达集团董事长王健林曾打过一个比喻：住宅开发是小学，写字楼和酒店是中学，商场是大学。

大学通过学习建立世界。 2003年1月16日，首家万达广场在长春重庆路开业。 如今，14年过去了，200多颗棋子已经摆在了万达广场的棋盘上，“老大”的位置当之无愧。

然而，当商业领域的游戏规则发生变化，即不再追求“以量取胜”的万达广场，依然走在疯狂复制的道路上，难免会遭到外界的诟病：标准的“盒子”造型缺乏创意，散落的黄金街售楼空置率高大歌星量贩ktv(通州万达广场店)，“订单式经营”模式困难重重……

带着这些枷锁，万达广场的大象转身缓缓前行。 然而，一场“以改变之名”的行动却在悄然进行，却不知每一次冒险背后都隐藏着怎样的宝藏。

是冲动还是战略？ 效果如何？ 影响几何？ 问题的答案将及时揭晓。

01

室内主题街区小爆发

上海、济南、成都、北京、西安……今年以来，越来越多的万达广场被打上了“主题街区”的烙印，“儿童品牌”成为突出特色之一。

▲2017年万达广场主题街区一览（来源：公开资料图：赢商网）

除了“儿童”这一杀手锏外，“因地制宜”的场景打造也是本轮万达广场主题街区的突出特点之一。 位于石景山万达广场的京西首个工业文化主题商圈就是其中的代表作。

由于石景山万达广场所在的区域曾经是首钢的重要发展区域，周围聚集着大量的首钢老员工。 为唤醒目标客群的消费记忆，石景山万达广场斥资3800万元改造二层9300平方米步行街，融入首钢和工业时尚元素。

其实，这并不是万达广场第一次尝试打造“本土化”的主题街区。 去年，济南高新万达广场“泉城印象”主题街区亮相。

▲济南高新万达广场“春城印象”主题街区（图片来源：万达集团）

02

百货店和主力店小幅调整

万达百货的新玩法，是王健林给万达广场的另一种“赋能”。 赢商网此前报道，万达优品首店于9月27日正式落户通州万达百货三楼，开业首日创下区域内单日最高成交额。

不同于普通百货以“品类”为边界进行进货和陈列，万达优选店更像是一个展示橱窗，展示着来自世界各地的各类精品店，每一家都是“网上最火爆、最好玩、最火爆的” . 、酷、有故事”的独特存在。

这也意味着“选择”的方式与频道不同。 对此，万达百世要求专业买手捕捉出现在店内的每一件商品，强调“商品的情感属性”，严守商品品质，严格把控商品性价比。

从这个角度来看，万达百世的本质是一家“手工制作”的零售店，细分为“店中店”和“快闪店”两种形式。

对于两种门店的区分标准，万达优选表示，“选择哪种形式，完全取决于商品的零售特性和销售空间的需求。”

除了万达优选，近年来，万达广场也有意降低主力门店面积占比，包括关闭全国约一半的万达百货，全面退出跟随万达夺取半壁江山的大牌明星KTV。国家的。

▲万达广场主店面积比例变化图（来源：《2016年万达广场经营报告》）

官方数据显示，截至2016年，万达广场主力门店面积下降至60%，娱乐和服务业占比逐步提升，其中娱乐业占比提升至19%。

百货淘汰后，商业场地的租赁面积如何填补？ 代表线上线下融合的网店——苏宁云商，成为了王健林最喜欢的替代品。

根据万达商业与苏宁云商的协议，苏宁易购云店等一系列商业品牌将入驻万达广场，首批合作项目为40个万达广场。

03

自建到轻资产进阶

回顾万达广场14年来的发展轨迹，除了可以看到具体运营模式各个环节的变化外，还可以清晰梳理其投资发展模式的推进：自建-收购-轻资产。

广州白云、金沙洲、新塘三大万达广场虽然都是第三代万达广场产品，但分别通过自建、收购和轻资产的方式获得。

赢商网历史资料显示，白​​云万达广场于2009年10月29日被万达以11.22亿元收购，并于次年12月开业。

随后的番禺、增城、萝岗、南沙万达广场均采用上述模式。 直到2016年初，通过收购城际地产兴港城购物中心部分，“金沙洲万达广场”成为首个“买下”的万达广场。

由于收购星城的商业部分，未来不会产生任何销售收入，这意味着项目的成败完全取决于租金收入。

与金沙洲万达广场的“半轻资产”模式相比，新塘万达广场完全符合王健林所说的“轻资产模式”。

据了解，新塘万达广场是万达科创——增城引资、引技、引智工作的核心项目。 去年3月，在2016中国·广州国际投资年会上，增城区政府透露“万达新塘综合体正式签约”。

在完成与融创、保利的百年交易后，“轻资产”成为王健林继续巩固万达广场市场龙头地位的最重要武器。

在王健林看来，万达广场的轻资产战略分为两类：一是与“有钱没地”的机构合作开发投资万达广场； 另一种是与“有钱无地”企业合作开发万达广场广场，净租金收入分成3：7。

04

为什么大象转身跳舞？

室内主题街区小爆款，百货、主力店小调整，自建向轻资产大进军。 万达广场“以变革之名”的赋能行动，着实触动了商业界的敏感神经。

但跳过耀眼的贝壳，这头大象为何转身起舞，值得探究。 毕竟业务上的事情还是要用业务逻辑来解释的。

“以人为本”和“以租为本”还是其中的两个关键因素。 事实上，长期以来，儿童主题街区对于大型商场来说一直具有“客流稳定器”的作用。

《糖果城》和《哈哈森林小镇》的客流数据也支持了上述观点。 据赢商网此前报道，“糖果城”开业当天客流量为10.27万人次。 开业两个月来，日均客流量达6万人次，较开业前增长33%，日均销售额达388万元，较开业前增长25%开幕。

而“区域”特色浓厚的主力街区，也能在一定程度上拉动客流和销售增长。 据万达介绍，改造后的济南高新万达广场“泉城印象”主题街区自2016年开业以来，对该楼层的客流量和销售额贡献率超过45%，对整个广场的贡献率超过20%。 . 销售额达百万元以上。

如果说主题街区的目标是“客流”，那么万达广场主店的调整就是为了“出租”。 曾几何时，万达广场的“熟客”大户，万达百货、万达宝贝王、万达国际影城、大歌手、永辉超市都是它的租金保障。

但随着万达百货、大歌手等旗舰店的关闭，万达广场的租金难免会承压。 因此，如何引入租金潜力更大的主力店，让现有的万达百货盈利，成为万达广场无法回避的现实。

到目前为止，万达采取了两个措施：

当然，万达广场最终走上“轻资产”之路，也是因为“以租为本”。 在王健林看来，轻资产转型后，万达商租的含金量将进一步提升。

另一方面，唯有依托“轻资产”，才能加快万达广场的扩张速度，实现王健林提出的“2017-2025年租金年均增速保持25%”的目标。

05

下一个是什么味道？

在万达商管的官方微信公众号上，他曾写下这样一句话，“万达广场每一次升级，就像一盒巧克力，你永远不知道下一颗是什么味道，只有尝过才知道。” ”

的确，虽然万达广场启动了“赋能行动”，但值得注意的是，“尝到巧克力滋味”的项目只占少数，可能不到全国的十分之一。

以主题街区为例，目前正在升级改造的万达广场有一些共同特点：开业时间较长，其中五角场、龙岩、石景山万达广场已开业11年、9年、8年。分别代表他们都活下来了。 培育期过后，就有了足够的“实力”去谋求创新。

但对于众多尚处于培育期的万达广场来说，即便有改造主题街区的冲动，也可能因人力、物力、财力的压力而望而却步。

另一方面，总店的调整也并不容易。 因为总店面积大，要找到能负担得起高额租金的商户，需要冒很大的风险。 就算有合作意向，最终落地也可能处处受阻。

继宣布与苏宁云商合作后，去年1月，苏宁宣布将在全国16个万达商业广场开设新的苏宁易购云店。 新开门店总经营面积将超过平方米。 客流量预计将达到2亿人次。

而苏宁选择落地的16个万达广场主要分布在广州、杭州、青岛、无锡、合肥、厦门等重点一二线城市。 从这一点来看，更多的三四线万达广场怀念总店的“福利”优势。

一些外界的声音可能会指出，“万达在三四线城市的扩张完全可以基于轻资产输出”。 没错，“向三四线城市快速下沉”是万达广场的扩张思路。

不过，随着新城控股、红星商业、凯德置地等越来越多的房企涌入，王健林的三四梯队博弈难度越来越大，虽然与这些企业之间可能还有一定的差距和万达在规模和运营实力上。 .

为遏制对手的猛烈进攻，从万达公布的开业广场项目名单中不难看出，其所追求的举措依然是“快”和“大”，即“唯快不疾”不破”和“你掌握了多少资源，你有多少话语权？”

除了“快”和“大”大歌星量贩ktv(通州万达广场店)，瞬息万变的商业战场也要求万达不断提升自身运营能力，满足三四线城市消费者的需求。

至于百货买手店“万达百世”，目前在国内可以与银泰旗下的“极货”竞争。 但即使积累了几年的运营经验，极货的盈利模式依然充满争议。 在这种情况下，已经发出百店号召的万达百世还能赚钱吗？

下一个升级的万达广场，你能品尝到什么样的巧克力呢？

来源商业地产头条