商业地产的消防验收包括建筑物的消防验收、室内装修的消防验收和开业前的消防验收。 由于对消防验收相关知识了解不全面，往往容易忽视租赁合同中关于消防验收申报义务标的的约定，当租赁合同发生纠纷时，往往会出现消防验收问题。成为争论的焦点之一。 本文将从实践中的真实案例入手，从消防验收的几种类型和申报义务的主体出发，谈谈商业地产租赁合同。 防火验收问题。

一、案情简介

2014年7月16日，A公司与冯某签订《商场场地预租/租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定冯某公司租赁位于光华大道某商场内的某公司, 成都市温江区自营店，并约定双方的权利义务关系。 租赁合同履行期间，冯某逾期缴纳租金、物业服务费、运营服务费，经某公司催收后仍拒不支付。 某公司遂作为申请人依据租赁合同约定的仲裁条款向成都仲裁委员会申请仲裁。 被申请人冯某在仲裁中提出反诉，辩称某企业在招商时隐瞒开业前防火检查不合格、验收备案未完成等重大事实，进行虚假宣传欺骗客商。 同时，商城还存在漏水等严重质量问题，不能满足发货条件，不予支付租金等费用。

本案争议焦点之一是商场商铺因消防验收问题未能按约定交付场地，是否构成违约。 本文将从火灾验收的几种类型和火灾申报义务主体的角度来探讨这一焦点问题。

二、消防验收的种类

（一）建设项目消防验收

我国现行《消防法》规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑物，必须经公安消防机构进行消防工程验收验收。主要是指建设项目在消防设计阶段应符合国家规定的既定标准，并在施工竣工投入使用前通过公安消防机构的消防验收。确保建筑物在投入使用前符合消防安全标准 为了保证建筑物本身的消防安全，也就是我们通常所说的建设项目的消防验收，俗称消防验收。

首次消防验收合格后，公安机关消防部门出具《建设工程消防验收意见书》。

（二）二次装修防火验收

二次装修消防验收，俗称二级消防验收ktv装饰合同书 消防，是指商业地产建筑在装修后、投入使用前需要进行的消防安全防护。 一般指室内装修设计审查，主要是对报警器、喷水器、消火栓进行装修设计图纸审查等。

第二次消防验收合格后，公安机关消防部门出具《建设工程消防验收意见书》。

（三）开封前检查

开业前检查，是指公众聚集场所使用前或者开业前进行的消防安全检查。 《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所投入使用或者营业前，建设单位或者使用单位应当向所在地或者当地人民政府公安机关消防安全监督检查机构提出申请。该地点所在的县级以上。” 《消防法》第七十三条规定：“公众聚集场所是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运站候车室、客运站候车厅、民用机场航站楼、体育场馆、大厅、公共娱乐场所。 . 等待。”

这里需要注意的是，二次消防验收和开业前检查不能同时进行，二次消防验收合格后才能申报开业前检查。 开业前消防检查合格后，由公安机关消防部门颁发《公众聚集场所投入使用开业前消防安全检查合格证》。

三、火灾申报义务的主体

（一）一次性报检义务主体

对于一级消防，即建设工程的火灾申报义务，由建设单位承担。

我国《消防法》将建筑消防验收分为强制验收和抽查，强制验收的责任主体必须依法申报。 《建设项目消防监督管理条例》第十三条、第十四条规定了需要向公安机关消防机构申请消防设计审查的情形，竣工后建设项目的消防设计审查报送出具消防设计审查意见的公安机关。 事业单位申请消防验收。 《消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准要求进行消防设计的建设工程竣工，应当依照下列规定进行消防验收和备案： （一）本法第十一条规定的建设项目，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收”； 第十一条：“大型人员密集场所和国务院公安部门规定的其他特殊建设项目，建设单位应当将消防设计文件报公安机关消防机构审查。公安政府机关消防部门应当依法对审查结果负责。” 从上述法律规定可以看出，对于必须通过消防验收的房屋，承担建筑防火申报义务的主体是建设单位，即当建设单位为出租人时，承担建筑防火申报义务。 否则，建设单位作为出租人与承租人签订的租赁合同，可能因“违反法律、行政法规的强制性规定（《合同法》第五十二条[2]）”而被视为无效。 或者ktv装饰合同书 消防，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条第三款的有关规定，因租赁房屋不能使用的，租赁房屋初次验收不合格的，承租人可以解除合同。

对于抽查验收，即不必通过消防验收的房屋，原则上建设单位还应当承担申报义务。 建设单位是否出租未通过消防验收的房屋，将影响租赁合同的效力。 笔者认为，《最高人民法院对云南省高级人民法院的批复》可以参考。 该《批复》虽已废止，但仍具有借鉴意义，《批复函》第二条规定，“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定的，必须经消防验收部门，人民法院不应以房屋未通过消防验收为由认定合同无效”，因此，笔者认为，必须通过消防验收的房屋，如果建设单位出租未经消防验收擅自搬出房屋的，承租人不得因此要求合同无效。

（二）二次淘汰检验申报义务主体

第二项消防验收是指商业建筑装修的消防验收。 二次火灾验收法律法规未明确规定火灾申报义务的相关主体。 笔者查阅相关资料，咨询消防验收部门。 申报义务的主体分为以下两种情况：

1、建筑公共区域的装修装修，二次装修的验收，应由施工单位报备。 消防验收合格后，公安机关消防部门出具《建设工程消防验收意见书》，一、二次验收合格后，出具全部《建设工程消防验收意见书》出，但意见内容不尽相同。 《建设项目消防验收意见》标注为“XX项目正在进行清水房验收”，而二消标注为“XX项目公共区域消防装修进行消防验收”。

2、工程需要改建、扩建、内部装修或者改变用途的，应当按照本办法的规定，向公安机关消防部门申请建设工程消防设计审查、验收或者备案。法律。 发包人将房屋出租给承租人，承租人根据需要对租赁房屋进行改建、扩建、装修、改变用途的，承租人应当负责二次装修的拆除和检查。 ，开发商作为出租人，应当提供建筑物的消防验收报告等合作义务。

（三）承担开封前报检义务的主体

《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所投入使用或者开业前，建设单位或者使用单位应当向所在地公安机关消防机构申请消防安全检查。该场所所在地的县级以上地方人民政府。” 也就是说。 ，承担开前检验申报义务的主体可以是建设单位，也可以是使用单位。 对于本文的理解，笔者认为，如果建筑物是建设单位自行投入使用，那么消防验收申报义务的主体自然是建设单位。 建筑物由建设单位出租给承租人即使用单位的，消防检测报告义务的责任主体应为使用单位。

为避免纠纷，也为纠纷发生后有据可查，笔者建议，在签订租赁合同时，应明确约定二次检验和开封前检验的申报义务主体为明确规定，必须在房屋交付确认书中明确交付的房屋已通过规划、竣工和消防验收。

（四）定制租赁物报检义务主体

实践中也存在一种特殊情况，即部分出租房屋在出租时根据特定用途进行了特殊装修（如出租人将装修后的KTV或酒店出租），承租人也以此为依据装饰。 在本案中，实践中有一种司法观点认为，如果因建筑防火验收发生纠纷，除双方另有约定外，出租人应承担建筑防火申报义务。 [4] 原因在于，第一，承租人本着诚信原则，根据房屋的特定用途租赁房屋进行经营。 房屋不符合经营目的的，出租人有义务如实向承租人说明情况； 申报、消防施工验收等都是消防申报的必要程序。 对于装修后的房屋，要求承租人承担建筑防火和室内装修的火灾申报义务，在实际操作中也存在困难。

[1]《建设工程消防监督管理条例》第十三条 人口密集场所有下列情形之一的，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审查，建设工程竣工后出具消防设计审查意见书公安机关消防机构申请消防验收：

（一）总建筑面积超过2万平方米的体育馆、礼堂、公共展览馆、博物馆展厅；

(二)总建筑面积超过平方米的民用机场航站楼、客运站候车室、客运候机厅；

（三）总建筑面积超过平方米的旅馆、饭店、商场、市场；

（四）总建筑面积2500平方米以上的电影院、公共图书馆阅览室、商业性室内健身休闲场所、医院门诊楼、教学楼、图书馆、高校食堂、劳动密集型场所企业生产加工车间、庙宇、教堂；

（5）总建筑面积1000平方米以上的托儿所、幼儿园、儿童游乐场、养老院、福利院、医院、疗养院病房楼、中小学教学楼等室内儿童活动场所学校、图书馆、食堂、学校集体宿舍、劳动密集型企业职工集体宿舍；

（六）歌舞厅、影厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、娱乐厅、桑拿浴室、网吧、总建筑面积500平方米以上的酒吧、餐厅、茶馆、具有娱乐功能的咖啡厅.

第十四条 特殊建设工程有下列情形之一的，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审查，建设工程竣工后，向公安机关消防机构申请消防验收：出具消防设计审查意见的公安机关消防机构：

（一）本条例第十三条所列人口密集场所的建设项目；

（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（三）本条第（一）、（二）款规定以外的单体建筑面积超过4万平方米或者建筑高度超过50米的公共建筑；

（四）国家标准规定的Ⅰ类高层住宅；

（五）城市轨道交通、隧道工程、大型发电、变电、配电工程；

（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险品的厂房、仓库、专用站、码头，易燃易爆气体、液体的充装站、供应站、调压站。

[2] 《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的方式订立合同，损害国家利益的；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益的；

（五）违反法律、行政法规强制性规定的。

[3]《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属发生纠纷的；

（三）租赁房屋违反法律、行政法规对房屋使用条件的强制性规定的。

[4]杨向明：《租赁合同中建筑物防火申报义务的承诺》，2011年12月21日刊于《江苏经济报》

四、根据本案司法实践处理

在本案仲裁过程中，某公司提供了成都市温江区公安消防支队出具的两份《建设工程火灾验收意见书》，证明该商场已通过第一、二次消费者检查，并与公司签订了《建设工程火灾验收意见书》。与冯的约定。 《租赁合同》根据第十五条的规定，约定“乙方应取得政府有关部门一切必要的执照、批文或许可（包括但不限于建设工程消防验收合格证等）”根据《消防法》及本案《租赁合同》中的约定，开业前检查的申报义务主体应为冯某。 理由断言辩护是站不住脚的。 现在案件已经开庭审理，成都仲裁委员会已经作出仲裁裁决。 仲裁裁决书对消防验收问题作出如下认定：“根据双方协议，双方签署现场移交确认书，即视为申请人履行了协议。场地交付义务，场地在交付前已通过规划、环保、竣工、消防验收，申请人交付的货物无缺陷。限于消防验收证明由被申请人办理，本协议不违反法律法规的规定，对双方均有约束力，被诉人未主张存在因消防安全检查不合格而被阻止开业的事实。作为租金付款辩护理由站不住脚。”[1]

[1] 参见《（2015）诚中案字第824号仲裁裁决书》

5.结论

对法律、法规规定属于强制验收的房屋，建设单位必须申报消防验收，并取得公安机关消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》。 根据规定，可以认定租赁合同无效，或者根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条规定，即使租赁合同有效，因违反有关强制使用房屋的法律法规规定，租赁房屋因非限制性规定不能使用的，承租人也可以请求解除合同。 对于二次消杀和开房前检查，需要在《租赁合同》中明确规定火灾申报义务的主体，以免发生不必要的纠纷或发生纠纷后有据可查。

关于作者

夏阳律师，中国政法大学法学硕士，曾任记者、四级检察官。 2012年加入泰和泰，长期担任数十家大型国有企业和大型外资企业的常年法律顾问和特约法律顾问，为客户提供专业的法律服务。

主要执业领域：房地产开发与经营、企业改制与兼并、商事诉讼与仲裁等。

办公地点：成都

杨倩，西南民族大学法学硕士，泰和泰律师事务所夏阳律师团队助理。 主要负责团队的商业地产、银行等法律服务，协助律师成功处理了数十起商业地产租赁合同纠纷和银行金融借款合同纠纷。

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