文/CRIC研究中心千疮百孔的兔酱

作为一名原创（武）创（阴）歌手（部）（权），图江一直回避暴露实力的KTV活动。 周末，又一波坏朋友来到“KTV”。受邀之后，我吃着瓜子度过了一个尴尬的下午。 我实在是无法理解这些KTV上瘾的人类。 但不得不说，每次去KTV，曲库丰富，wifi流畅，装修豪华，而且靠近大商圈，吃饭也不用担心和喝酒。 所以尽管我说不，最后我还是坐下来坐下。 在包间里享受各种鬼哭狼嚎。

当我出包厢再次到附近寻找食物时，我看着街对面明亮的灯光和马路中间川流不息的车辆。 我突然想到这一带的房价应该不便宜。 公交线路众多，商业繁华，生活便利。 交通便利，工作机会多。 KTV不是日常生活必需品，但也是一种常见的娱乐选择。 那么KTV的价格与房价有多大关系呢？

随后图江回到公司，写下了下面的文章。

01

上海KTV分布区域及各区域平均价格

图江首先梳理了上海KTV的分布情况和均价。 为了使区分更加直观，这里的区域划分仍然保留了原卢湾区和原静安区。 从区域分布来看，浦东新区、闵行区、宝山区、松江区KTV数量最多。 这四个区的KTV总数几乎是上海的一半。 一方面，这些区域面积较大，KTV数量较多。 另一方面，这些地区的租金和运营成本相对较高。 Low，对于现在面临转型挑战的KTV行业来说，在这些领域更容易生存。

从人均消费来看，城市核心区原静安区和原卢湾区的人均消费高得惊人，分别达到1913元/人、1741元/人。 黄浦区人均消费也达到714元/人。 不过，图江查了数据后发现，主要是一些具有KTV包厢功能的“商务会所”提高了人均消费水平； 市区内，西部普陀区、徐汇区、长宁区消费较高，其中普陀区KTV人均消费较高。 329元/人，长宁、徐汇主要在250元/人左右，而杨浦、虹口、闸北区等北方地区均价不足150元/人。 此外，闵行区人均消费价格仅为130元/人。 在这些人均消费不足200元的地区，有一些大众连锁KTV，如银乐迪、纯K等，价格都不算太高。 另外，交通便利，也是图江经常闲逛的地方。

图：上海各区KTV人均消费价格及分布比例（单位：元/人，%）

02

行业KTV平均价格vs行业平均房价

从上述按地区分布的KTV平均消费情况来看，总体走势与地区房价走势基本一致。 随着区域房价下降，KTV平均消费价格也随之下降，在普陀和崇明出现了两个小高峰。

从7月份住宅成交均价来看，黄浦区、虹口区、静安区位列前三。 虹口区是改造效果最好的区域。 今年最重要的成交项目仍然是瑞虹新城，成交均价为9.8万元/平方米。 此外，鹏欣新外滩花园成交均价为12.9万元/平方米。 在区域整体成交量不高的情况下，该项目成功拉升了虹口区的平均房价。 但KTV类型仍以大众销售为主。 款式多，所以人均消费不高； 更不用说，在黄浦区和静安区，均价已经达到10万元/平方米以上，是极为稀有的城市中心资源。

图表：各区平均房价及KTV人均消费（单位：元/平方米、元/人）

更详细地看行业，行业房价与KTV的关系相对不太明显。 这主要是因为某个板块的KTV数量较少，人均消费极易受到一些高端商务会所的影响。 但总体来看，房价较高的行业KTV人均消费较高的概率较大。

房价最高的三个地段分别是新天地、淮海路和南京西路。 这三个行业KTV人均消费分别为：686元/人、2567元/人、1912元/人。 房价最高的十大板块中，只有南京东路和董家渡两个板块的KTV人均消费价格在300元左右。 可见，在完全“高端”的领域，无论是房价还是KTV消费均价都处于绝对高位。 此外，长寿路、虹桥、高星板块KTV人均消费水平高于同房价梯度的其他板块。

图表：上海部分行业平均房价及KTV人均消费（单位：元/平方米、元/人）

03

热门KTV分布及连锁品牌集中度

除了价格之外，KTV另一个最受关注的经营状况就是人气。 图江在收集的数据中发现了热门KTV。 以下是上海这些KTV的分布情况。 最受欢迎、比其他KTV更受欢迎的是位于人民广场新世界城11楼的上海歌城。 此外，人气较高的KTV主要集中在人民广场、淮海路、徐家汇、中山公园、五角场等地。 这些商圈都是上海比较热门的商圈之一。 无论你什么时候去那里，那里总是有人。

同时，这五个板块的房价当然在区域内名列前茅。 其中，最便宜的五角场，平均房价为每平方米7万，更不用说人民广场和淮海路了，平均房价各为9.4万。 /平方米和118,000/平方米。

图：上海地区评论数量分布

在描述经销地点的同时，图江还对热门品牌的集中度进行了统计。 调查发现，在上海KTV市场上海ktv价格，大多数人对“品牌”还是非常认可的。 热门KTV中，好乐迪、上海宋城、银乐迪等5家大型连锁品牌店总数超过50家，品牌集中度非常高。

虽然两者之间并无直接关系上海ktv价格，但图江忍不住查了一下上海住宅项目销售今年以来的品牌集中度。 成交量（按套数）前100名项目中，金地、万科、绿地成为品牌集中度前三大品牌，占比分别为9%、5%和4%。 房地产行业企业集中度虽然不如KTV那么高，但仍占上海房地产市场的近10%。 金地今年的销售额也将相当可观。

图表：上半年上海KTV热门品牌集中度与上海住宅项目销售品牌集中度（单位：%）

注：项目销售套数按房地产公司最大股权比例计算，不重复统计。

04

实惠又高端：KTV差价界

正如前面提到的，“高端、高消费的KTV出现在房价高的地方的概率也更大。” 那么在房价高的地区，就没有经济实惠的KTV可供选择吗？ 图江查出了上海各行业KTV人均消费最高和最低的情况，并计算出价格差异。 以下是存在价格差异的行业。 可见，价差较大的板块房价往往相对较高。 KTV差价板块中，仅有两个板块住宅均价低于7万元/平方米。

从上周的文章中可以明显看出，该板块的价差主要排在人均消费最高的门店之后，KTV也不例外。 价差最大的三个路段是淮海路、南京西路和打浦桥路段。 同时，这三个板块也是KTV消费平均价格最高的三个板块。

房价高的细分市场必然会导致KTV运营成本的增加。 如果能够保证优质的服务和环境，必然会带动KTV消费水平的提升。 但在这些板块中，除了价格昂贵的俱乐部KTV外，平均价格在100元以下的平价KTV仍有空间。这或许就是一线城市的生活现实。 在每一个高大上、光鲜亮丽的生活秀场附近，一定有另一种简单、踏实的生活。

几个孔系列研究