清点成都商业圈年终情况，去瞧瞧每一家的出货数量，查看营收究竟有多少，探究利润是多还是少。当下处于经济下行的通道之中，形势如同生死之间飘摇不定。突然一阵风刮过来，“富力天汇”很是轻易地显现出来，然而其业绩糟糕透顶。市场不会向金主屈膝。
购物中心业绩差这种情况，本不应值得大肆喧哗叫嚷，这是由互联网、O2O、电商所带来的时代变革导致的。百货出现集体下滑，下滑幅度达50%，在购物中心里，主力店退场的情况随处可见，传统商业出现集体下滑，这已经成为一种常态。然而，“富力天汇”身处成都三大商圈中的骡马市商圈，自2006年进军成都之后，是怀揣着很高期望起步的，却随着失望逐渐被业内淡漠忘却了。直到这次盘点数据公布出来以后，它才又开始被人们翻阅并加以评价，评价的声音里有斥责声，有嬉笑声，还有叹息声。
一、富力天汇出现问题的原因
1、所付出的傲慢之代价为何呢，那便是过度看重项目的物理层面改造举动，却欠缺对于本土文化的那种深入透彻的了解，这般傲慢的态度从而对项目予以了怠慢相待，最终且展现出深深的水土不服状态。
于成都而言，春熙路、盐市口、骡马市这三大商圈，无疑是在商业地产领域被人们口口相传的坐标，其中，始终处于动荡不安状态的便是骡马市，而骡马市商圈中的“富力天汇”购物中心，更是最为动荡不安的那个。富力地产，作为广州地产五虎之一，来到成都做了一回接盘侠。这个盘子并非普通之物，却好似跌落凡间，明珠蒙上了尘土。1993年的熊猫城，要是当年项目能够如期完成，肯定会受到好事之人的喜爱，必然会将其推向神坛的高潮，如此一来，亚洲以规模著称的项目就和环球中心毫无关系了。这般具备标志性意义的项目，不管是其过往还是当前都没法避开一个关键问题，那就是为何业绩如此糟糕？先抛开经济下滑后的市场情形不说，来瞧瞧这个项目究竟碰到了啥问题呢？
市场所呈现出来的观点，针对项目从某方面来讲是太想当然了，在细节之上进行的那种分析。就专业这个层面而言，业态的组合，品牌的落位，还有运营管理，这些方面没必要去做太多的那种赘述性的分析。富力地产在业内也算是资深企业了，要是结论仅仅只是停留在商业运作的最为基础的常识性分析上面，那就只能评价说点评者自身的那种盲动简直近乎于无知了。
项目的业态结构组合分布自身不存在问题，所需具备的各类商业形态均有，然而，问题之一是在品牌选择方面出现了差错。对于在成都消费市场欠缺经验的商家（像广百这种），本项目的主要商家与次要商家都缺乏对消费市场的实际操作经验，仅凭借HM、Zara支撑场面，这简直就是个荒谬至极的笑话。问题之二是停车场入口两侧的分离给客群造成了判断上的困扰，并且当消费人流进入商场时，入口虽有新意但也引发了问题，再加上顺城大街的出门禁止向左行驶，进一步加重了出行的困难程度。问题的第三个方面在于，内动线的改造，就算是用心去做了，可还是没能把之前动线设计那种让人摸不着头脑的状况完全消除掉。它存在进不去的情况，也有出不来的问题，进去之后会感到迷茫，出来了又动不了。改造设计所带来的体验感实际上是相当不错的那种，因出行而产生困扰的体验感也有所减轻减少。把它放到市场当中去看，商业地产像这样的问题到处都是，如果刻意去寻找细节的话，百分之九十九的项目都能很容易地被发现问题。但是它们不存在那种有着前世今生所带来的舆论负担情况。舆情可不是一根稻草那样简单，它是像雪堆一样的存在，把富力广场运营压垮的正是这个雪堆，并不是什么神话之类的东西。
接着详细来讲，其一呢，是精明程度太过头了，根本就没有那种能沉下心来把商业运作起来的态度。熊猫城在1993年进行设计，存在着设计方面以及结构方面的问题。那个时候咱国内的工程工艺水平跟不上，傻大黑粗这种情况是结构问题的常见状态，这也直接对后来的商业运营产生了影响。1993年有着50万方体量的mall，在亚洲那都是排名首位的，然而其设计却没能满足物业类型的功能指标，像被大家诟病的动线迷宫图就是其中的一个表现，到了2006年还是这样那可就太荒谬了。在一家有着商业经验的企业里，这扯蛋的事尚无解决方案，更是匪夷所思，王府井科华店的工程改造费耗费了3亿，2015年时其营业收入达16亿，2014年富力天汇的营业收入仅3亿，去年商铺空置率达50%，市场上营业指标未能达成，富力在动线问题上着实下了大功夫，其里面的设计理念无愧于这家一线企业，然而却未将线路迷踪问题彻底解决。当地的管理团队，其心思让人捉摸不透，我推测，这是由于进入攻坚战后出现了集体懈怠的状况，该项目硬件设施配置方面的难点，收集起来想必并不困难。市场上针对项目的负面新闻，始终持续不断，后者需要进行长期应对，而前者唯有加大工程改造费的投入。所缺失的，远远不止这些。和王府井相比较，富力在花钱方面的专业含金量，还是偏低的。
二是，这家位于广州的企业，对成都市场消费观念的解读，仅仅只有一撇。一线城市的那种傲慢，从进入之日起，便一直随身携带，他们基本不和本土服务机构展开合作，主力店招商依靠自身所拥有的全国资源，自主进行完成。广百就是如此这般进入的，并且在养商期迅速撤场。在成都，以这样的速度离场的主力商家，那可是中了头彩，而下次再度进入成都市场，所要付出的代价将会不菲。需彼此配合的是品牌的选择跟成都的消费需求，几年来倘若不是丽思卡尔顿这个身处全球一线的品牌酒店，要是项目本身不存在过往时间里长久积累下来的江湖负面存在感，那这个项目在市场进行的宣传互动差不多能够被抹除得一干二净。本应嘲笑受伤者的是傲慢所付出的代价有多大。
IFS的营业额进入了20亿俱乐部，太古里开业不到一年，营业额入账18亿，这两家都是初次进入成都市场的商业公司，业绩仿佛和它们的建筑一处挺拔，一处隽永。富力天汇对待专业的态度，相较于IFS、太古里如商业门槛中的小学生。
商业运营，经营户有钱赚才是王道，财力只是血液保障。
2、所在位置的缺少，就是商业区域内部的共同增进效益以及商业区域相互之间的不同发展缺少挑选。
定位是项目的生命，特色是项目的抓手。
每逢前往观摩此项工程，心内总暗自腹诽；这家公司行事作风中，大国沙文主义极为深重；其将地域文化同企业经验相融合，纳入自身品牌资源范畴，去掌控一个堪称满目疮痍的全球著名烂尾工程；然而，其对成都消费者需求却基本不予考量；占据市场主导的餐饮品类里，多数皆是外地菜谱领衔主角等。如此一番思索，实在令人汗颜。川菜身为四大菜系中的一员，在喜好美食之人遍布的领地竟然敢这般轻慢。行事中应当知悉何处安身便唱何种曲调，于江湖闯荡这可是必备常识。
在这里看不到生命力，看不到特色，只看到了傲娇与任性。
3、商业区域呈现出乏力态状，该项目独自支撑难以达成预期，难道所有问题都落在企业身上吗？明显并非如此情况。既受到重视然而又被有所忽略的商业区域，才是破解难题途径之中最为关键的核心要点所在。
其一，商圈与项目之间的关系逻辑混乱，常识丢失。
春熙商圈里，2015年前三甲破20亿的百货购物中心，有两家处于这个圈子当中，除此之外，还有第四名的太古里以及进入10亿的群光百货。然而，进入全国30亿俱乐部的企业，一家都没有。中西部城市的竞争对手武汉，就连位居三线城市的长春都有企业进入这个梯队。排名第一的是二线城市的南京，成都在二线城市号称第四城，在市场数据面前，不存在必然的地位。
年份好之时，商圈跟项目间的逻辑关系会被习惯性忽视，它由特定人群的审美与取向决定。其逻辑关系是，商圈决定项目定位，项目定位的实现又决定商圈等级。全球顶尖的购物中心或者百货，必定处于当地商业价值最高的商圈，双高结合才会促使高营业额产生，这属于充分不必然条件。
其二，专家忽略常识，政府手术草率。
百年历史的骡马市商圈，正处于沉沦没落的境地。区政府以及行业并非坐视不管，而是极为重视，多年来一直积极组织行业专家、高校学者、社科院的人员进行会诊，所产生的报告、著作等数量众多，钱也花了不少，然而收效却甚微。原因无他，是商圈的系统性知识结构混乱，缺乏常识性！另外，商圈没落还与服务目标、对象的多中心化有关，参与实施商圈定位的力量过多，不同班子、部门在自身管理范围内积极采取行动，并且完全依照自己对美的理解来构建。不过呢，物理区域的形象它是单一的，而出来的那个样貌啊，难以避免地不会不生成畸形，这是必然的，不存在意外情况。
商圈走向没落并非没有缘由，专家学者对于商业项目的理解，浅薄到接近于一种轻佻，他们借助张飞打岳飞般奇怪难以匹配的专业姿态，去探究距离自身甚远的市场，然而骨子里分明不知道该如何去重视商业项目的死活。商业项目走向繁盛或者衰败这一定是有原因的，这必然和企业的生存死亡紧密关联。确实是受苦于商业发展，哀伤了企业处境啊！
商业发展中，政府规划、项目企业以及经营者，是起到支撑作用的鼎足的空间维度，定位若缺失还出现混乱情况了呢，那必然会带来错乱的空间。最后的结局呀，就只能是“你的背影，我的注视”这般，只能留下一声叹息还有无数的悲凉了……
其三，业态组合混搭，出现错配效应。
骡马市在早些年因历史原因自发形成了玉带桥高端家具市场，这里面存在着值得重视的一些情况，商圈之间的业态定位互补是丛林法则下生死攸关的抉择。这个要点需要政府，特别是那些帮腔的政府类专家予以高度重视，修改市场的选择需要更强大且专业的力量。这绝不是不能调整商圈地位的借口，相反一定要调整商圈定位。
在市场视角之下，对于任何一个商业中心而言，一旦其中的地理位置出现了家具业态，那么这座城市的商业等级必定就会处于落后状态，商业进入也都得需要保持高度谨慎，这里面是含有消费落后这种特征。该观点在几年前发布之际，触怒了众多企业，然而事实确实就是这样。家具业态它属于专业市场，其租金承受能力低下，这一点跟超市是一样的，可是却并不具备超市所拥有的聚集人流的能力。并且家具业态与其他业态进行兼容性组合时难度极大，同时对停车位的要求还很高，种种的这些特性让它仅仅只适宜在边缘商圈留存，独自发展。
其四，没有商气的商圈。
城市发展发生变革，其变革速度和商圈发展速度不匹配，商圈发展速度快，规划还没跟上，从而规划优化速度比商圈发展速度慢，而且业态在不断更迭，可商圈物业难以与之相匹配，这就导致了一系列问题。
成都发展速度极快，已然变成了一座拥有1400万人口的城市，二十几年之前，市场聚合处在天府广场直径一公里开外的骡马市，此地当然属于核心商圈的核心地带。然而，常年聚合而形成的物业类型已然全面落后于时代，除了富力所带来的丽思卡尔顿属于五星级之外，几乎再没有另外一家五星级酒店；除了一座1997年修建的冠城广场属于甲级写字楼之外，几乎再没有另外一家甲级写字楼。这里还因为临近春熙商圈，其定位被全面限制住了。当初，八宝街本有着一种往后退然后延伸开来进行发展的趋向，然而呢，就被钱江银通推出的那种商业性质用于出售的物业给拦住了，这物业就好似一团干干巴巴、毛毛躁躁的大粪一般，严严实实地把发展的趋向给堵住了。另外，其他那几个酒店、写字楼物业，要么是欠着债务，要么就是处于转让状态，没有一个能算得上是好的，能够承担起商圈定位所必需的那种载体role。
各种声音汇聚而成赞美之词在媒体上聚集着，面儿上的尴尬被回避了，好像这样，阳光就会决然照亮骡马市。不知道是哪个专家想到的主意，把著名的玉带桥给拆了，觉得堵了动线，实在无语！人车分流已成为习惯，借助物理分割，有效阻挡春熙商圈扩散开来的商气，大概觉得这样就能够将前熊猫城和骡马市完全融合。蠢人的逻辑就是没有逻辑，依靠想象。现实很残酷，估计富力每年都有净亏。那座桥我记得，修建的时候还是我小时候，好像组织了学生捐款。拆除时，失去的不止是记忆，还有感情。
而后，骡马市被区政府确定为金融一条街，这是从总部基地的发展层面予以考量的，因而无法从大局给出评价，骡马市商圈定位的角度归属于屁股决定脑袋的典型之作。其业态租金承受能力较强，有经验的购物中心、集中商业通常不会给它入驻的位置，如同家具业态那般，既没有与其他业态组合的功能，也不具备吸引人流的能力，将其设定集群于一个商业核心商圈，基本上属于对商圈的破坏。位于锦江区的东大街金融一条街，这里入驻的大多是小额贷款公司，在前年的时候一旦出现问题便集体撤场，这直接切断了春熙商圈朝着延续往东方向发展的商气，而二环路外侧的攀成钢片区就此成为了商业发展的虚假形式状态的存在。
有着这样一种情况，骡马市商圈相关的租金有着这样一番表现，在过去的20年期间，其维持在70到100再到130平米每月这样一个范围，而春熙商圈的租金呢，处于1000到2000，局部当中达到较高水平的一层是3000平米每月。骡马市商圈走向没落呢这种状况已经成为了既定的局面，不存在偶然状况。面对当下实际的情形，唯一能够去做的那件事情便是采用靠着天然位置所具备的优势，全方位地对商圈定位开展修补。
二、富力天汇的机会
1.不要神化交通，它是商业基础，不是核心。
1996年至2005年期间，成都中心有着标志商业之称的人民商场以及百货大楼，从原本的红火态势逐渐转向没落境地，之后被茂业化身而成的商集团收购。春熙路对面的王府井所在那条街，在业内被称作草街，除了王府井开一家店倒闭一家店之外，尖东、百盛、西武、利都商场都属于假口岸，伊藤耗时三年花费两亿才艰难熬出局面。被茂业干掉的太平洋百货，与来自台岛的群光广场，共同花费十年时间打造出了一个在全国排名前8的商圈。随后，IFS惊艳亮相，太古里也亮相，它们将商圈推到亚洲顶级商圈之列，其每天单日人流量达30至50万，在全球范围里，奢侈品消费方面的单品数据表现不错。
讲这些话语究竟是啥意思？交通运输作为商务基本条件的确算是个基础，可真真切切着实不是关键要素。骡马市商业区域还是要在内心里停止那种一口一个三大商业区域的狂热自我陶醉，宣传方面是可以被理解接纳的，但总归是不能够一直停留在原地毫无进展。跟春熙路作比较来说，这两者就如同是往昔有着极深交情的小伙伴，其中一个是在天空当中翱翔飞行，然而另外一个却是在地面之上缓慢地挪动前行。盐市商贸之处看起来似乎还试图去拿出一些力量来竞争较量一番，位于前20名的购物场地、百货的商家却连一家被选进的都不存在。不清楚仁恒对此是怎么看待思考的，其他方面暂且就不谈论叙述了。临近的到天府广场，此地有着极为强大的人员流动数量，同时作为地铁线路全程会合的集中地点。远东百货，一年亏损达5000万，摩尔百盛，因租金问题，已确定于2月29号关门。美美力诚呢，它所处位置，可是在人民南路的中轴线上。即便这样，相比骡马市商圈而言，那还是要好得多，骡马市商圈的租金，是800 - 1200平米/每月。
2.实现自我革新，而后从头开始，再次树立商业价值，投入资金对项目内部工程予以改造。
确实可讲，这两年商业难做，然而这绝不是理由所在，往昔染房街以售卖扣子再者袜子为主，其一年所缴纳的税费数量超乎一亿之多，当时出入其间的小偷数量众多，多到能够随意去抓捕，当下九龙服装批发市场的生意依旧呈现出红火态势，致使后续修建的新商业体感到汗颜，事情成败关键在于人为因素，并且还得立足商业自身所具备的脉络以及规律去运作，从而给自己创造机会来重现生机。
对于富力天汇而言，所需做的便是坚持，投入资金用于改造内部的工程，将商业价值重新树立起来，而无需去考虑商业运营工程进行调整，不必软磨硬泡地对待业态布局，也不用对每一个问题的破题都斤斤计较。这个位置所具备的优势，足以支撑起一个商业项目。
3.敬畏市场，端正心态，在经营上重新融于这个市场。
骡马市商圈，在业态结构调整进程里的定位属于必然趋势，政府不应去开展企业相关工作，只能于规划方面对商圈形象予以引导。引发消费者非消费状态下的关注度，锁定客群区域竞争状况。春熙路商圈在升级换代的首个当中，出现的问题是公共资源的安排不合理，致使消费群体区域生态开始产生变化，前来的消费者大多是四川二三线以及西南地区的群体，极大地让商圈内的专业市场受益，比如九龙。而本市的群体逐渐涌入盐市口商圈，直至IFS、太古里开业之后才出现了回流。怎样去寻得契合骡马市区域的消费群体呢，这是当前能够让该区域商业迸发出活力的最为关键重要的事情。
4.理解政府，多职能部门的会商机制需要企业自身的专业与声音。
新华街道办，也就是商圈所处之地，和市商务局，多次安排各班子成员，去为骡马市商圈找准发展方向，各部门都用心思索着商圈定位。从城市规划讲，过去已敲定的规划，以及正在建设、有待开工的实施方案，从条件上讲，都是不能轻易更改的那一类。就交通组织与管理来说，方案的设计以及建成后的管理，属于交管部门职责范畴，而且是依据当下交通现状、预估流量来审批落实，根本没可能全方位顾及商业的生存基础条件。企业和政府之间，缺少那种充分、必要、有效的沟通。
5.尊重专业、尊重常识、虚心研习。
作为一门大学科，商业领域的脉络具备科学性且严谨；专门的商业地产与住宅开发有所不同，在这两者中，立足于市场所需的条件全然不一样。土地处在商业范畴里是基础，但对于住宅开发而言那可就是全部纲要；住宅开发现金回流的唯一途径是开零销售，在商业上面这却意味着灾难啦。商业要从资本市场退出，然而当前我们并没有此市场。住宅开发所涉及的定位、户型设计、工程、物业管理有着近二十年的发展进程，各个科目体系基本完整且成熟，可是商业地产不论是在资金、定位、设计、招商、运营、推广方面，都全面缺失行业理论体系以及环境支撑。住宅的市场服务团队以及从业人员数量、质量极为完备，商业地产却依旧全面缺失，是经验选手在打拼天下。
在关乎商业领域时，专业体系意义非凡，先把成熟市场环境里的做法当作指引方向，把经验深入研究透彻，且能实现创新，进而转化为方法，这才是重中之重，是关键所在。
骡马市商圈在很长一段时间内，不存在借助任一商业项目自身之力来改变形象的机会，已身处其中的企业，缺乏经济实力与魄力为商圈共赢投入资金以改变情况，待进入的企业大多实力薄弱，没有眼光和资源去充当领袖角色，有实力的企业不敢冒险参与，在商业领域之中，没人有义务拿着钱袋子对你好，至于那些一揽子计划、一裤裆点子的概念，毫无一点一滴的作用。连一点商业常识都全然不知，那是没办法解决商业问题的，要充分做到尊重专业，尊重常识，还要虚心去研习，更要认真地去执行，这才是解决问题的途径。
当前，并非仅有一个骡马市商圈，也并非仅成都如此，在全国范围内，众多商业正处于关停并转的进程之中。深入思考，并非商业整体不佳，而是自身所涉及的商业状况欠佳。问题的产生绝非单个事件，必定是系统层面出现了状况，单一的任何一股力量都无力实现上扬，企业所能切实体会到的唯有下坠之感，就像富力天汇那样。城市规划、商圈定位、商业体定位、落位、运营、人才、资本等等，在这庞大体系里的任何一个环节都必须予以重视，还要以谦逊的姿态敬畏科学与常识，如此才能够把系统工程建设得更为完善或者完善得更好。被注视着的，是商业冬天那渐行渐远的背影，在坚持里等待春天，春天终究是会来的。