去年成都地产圈就传出富城国际陷入困境的消息，当时我看了帖子，也没多想，一家来自上海的知名地产公司，经营管理能力怎么会这么差？

近日，笔者有幸实地探访，发现去年的传闻竟然是真的。富城国际广场是上海富德集团在成都打造的首个商业综合体，也是富德集团在国内的首个商业地产项目。据称，该购物中心业态引入了“mall”概念，一度让成都地产圈寄予厚望。

从此前的宣传材料来看，富城国际广场宣称拥有1000平米商业内街、1000平米环形露天广场，并称采用先进的“公园式+综合体式”开放式商业模式，集时尚街区、超大街区中庭于一体，引领成都天府新区及华阳地区未来前沿生活休闲方式。

经过仔细观察，笔者发现，上海富德集团在成都试水的全国首个商业广场项目的实际运作情况，与宣传的相差甚远。

乐天玛特东门外的广场，已成为电动车充电站。一般来说，高品质的商场不会这么做，都会让来购物的顾客把电动车停放在地下室。

走近广场，一眼就能看到乐天玛特。这应该是复地集团引进的旗舰店，里面还有保利影院。但从乐天玛特的东门进去，一楼几乎空无一人。除了一家叫青旅的旅行社还在勉强营业外，其他商家应该都撤走了，说是在升级装修。

虽然已经升级装修，但还是坐电梯到了二楼的乐天玛特，乐天玛特还是有点人气的，不过逛街的人并不多。

走出乐天玛特，从商场里的招牌看，二楼、三楼全是餐厅，四楼是KTV。还没看到很多餐厅，就看到很多店铺都关门了，准备低价出售。有一家烧烤店生意惨淡，店里的厨师没事干，不停地开门透透气。

更让我吃惊的是，在一家名为“来雨来三汁炖锅”的餐厅，两名服务员在门外查看手机。透过餐厅的透明玻璃，我看到许多身穿白色衣服的服务员躺在原本由客人制作的长椅上打盹。这绝不是孤例。

商场的二、三楼都是餐厅，不过火锅店旁边是一家叫“黄明杰高尔夫学院”的运动健身房，不远处还有一家养生足浴店。商场里面的走廊上站着一位老太太，一副急着招揽生意的样子，说是足浴打五折，很划算。

穿过廊桥，对面全是幼教班，有美国的，韩国的等等。即便全部换成了幼教班，但中间还有一家西门子的建材装饰店被清空了。

在西门子建材装饰卖场，靠近通往四楼的电梯口处，天花板有一处漏水痕迹，三楼地面上放着一个小水桶，但里面已经盛满了水，水溢出来，四处都是，却无人在意。

从建筑风格上看，椭圆形或流线型的小街区多层商业结构，四通八达，充分满足了现代人的休闲购物消费习惯。但现实中，确实有些杂乱，人气也远远不够。

汇金广场位于富城国际广场北侧盛邦街附近，汇金街由成都天河地产开发，是一条短小的街区式商业街，商业街的室外空间和上下空间错落有致，却生意兴隆、特色鲜明。

从富城国际广场周边来看，大型商场比较少，多为商业写字楼和一些住宅楼，白领阶层占了大多数。从消费能力上来说，足以支撑这个商场的继续生存。

富城国际广场于2014年9月开业，至今开业已近一年半，位于高新区金城大道与科华南路交汇处的高层住宅楼“富地金融岛”正全速建设中。

如果你在富德集团官网搜索“富城国际”关键词，还能看到当年的盛况宣传。2011年，成都富德邀请“经济大咖”郎咸平教授谈投资，现场人气爆棚，掌声雷动。给投资者的葵花秘笈就是“投资价值楼盘仍是首选，尤其投资要看区域价值。”

2012年，复星集团在成都启动了成都复星沃土计划和复星中国西部创业投资中心计划，核心目的就是配合复星国际旗下庞大规模的服务式公寓和酒店式公寓的销售，回收现金流。

2013年6月，富德富城国际广场启动招商推介会，将该项目作为实施“住商协同”战略发展模式后的首个大型商业项目。

当时，有超过260个国内外知名品牌到场支持此次活动，包括乐天玛特韩国副总经理黄俊浩、保利电影院线副总经理张新生、韦德伍兹健身总经理王宁、星空KTV总经理张俊、老房子餐饮董事长杨桥、百盛餐饮集团发展经理刘建等。其中，乐天玛特和保利电影院线是首次进入成都市场。

即便如此，尽管有众多商界大咖入驻，富城国际广场也未能救城。去年10月，媒体曾报道富城国际广场爆发大规模维权运动，各行各业商户参与行动的占比超过90%，其中还包括大型旗舰店。

有人抱怨商场硬件不好；有人抱怨管理混乱；还有人说商场产权复杂，出现问题互相推诿。

成都一位在商业地产领域有丰富实践经验的运营人员分析称，富城国际广场问题的根本原因是物业销售和建筑物业存在缺陷，其中物业销售导致对业态的把控不佳。

在成都随处可见的 mall、各式综合体如雨后春笋般涌现的今天，开发商面临的不仅仅是简单的销售消化体量的问题，如何运营好一个商业地产项目才是最核心的问题。

因为即便开发商将商业物业快速出售，大部分开发商仍然面临售后回租的问题，否则只会损害开发商自身的品牌形象。

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