近些年，粤港澳大湾区的商业项目持续受到市场高度关注。中山市地处湾区西岸，随着2024年年中深中通道正式启用，该市的商业正迎来新一轮加速发展。其中包括盒马鲜生、山姆会员商店（今年新开）等一批城市首批门店落户，同时也有许多新项目开始进入市场。
我们最近考察了中山海雅缤纷天地，这个项目是今年中山地区新启动的，由海雅集团负责开发建设。
2013年，海雅集团在深圳建成了宝安区第一个超大型商业中心——海雅缤纷城，这个项目一直稳居深圳顶尖商业项目行列。海雅缤纷城是海雅集团首次在深圳以外的地区开设的购物中心项目，它的商业面积达到60万平方米，涵盖了大型商场、酒店、商务楼、住宅，以及全国第一个建筑面积为2万平方米的综合体育场馆。
这次考察，使我们对该超级巨型工程有了更深入的认知。预计今年第三季度问世的该工程，在空间构造上实现突破，在商业运营中依靠五种全新商业模式引领，同时引入数家中山地区独家店铺，助力提升中山城市时尚生活水准。
实拍图
01
海雅商业首进
巨型TOD锚定“城市旗舰商业”
市场环境无论怎样波动，大型商业中心的财富吸引力一直非常显著，例如规模达30万平方米的庞大商业体海雅缤纷城，自开业以来已有12年，在深圳这个不断涌现新商业的地域，其经营状况持续保持良好水平，海雅集团将目光投向了中山地区，同样致力于打造大型商业项目。
从商业规模而言，海雅缤纷天地无疑将是中山最大的购物中心，在当前的市场状况下，海雅集团建设这样一个大型TOD商业项目的底气源自何处？经过实地考察和与项目方沟通后，我们认为项目的优势主要体现在以下几个方面。
目标客户群体基数很大，涉及居住者、上班族以及产业园区工作人员等多元消费群体。
该项目规划包含居住和办公人群（海雅高端写字楼），同时也有商旅客群（五星级酒店），本质上已形成一个完善的社区，聚集了大量住宅和公寓用户。海雅缤纷城综合体自带的住宅部分海雅君悦以及公寓住户，根据项目方提供的信息，目前住宅和公寓的总户数已超过7000户，入住率达到了98%以上，并且公寓区域中香港居民的数量超过了3000户。
另外，项目邻近星河盛世、远洋翡丽郡、碧桂园锦绣东方等众多高级住宅区，这些小区合计居住人口达六万户。
值得注意的一个情况是，南头是中国的家电品牌发源地，具备南头五人飞艇赛、南头慈善灯酒两种非物质文化遗产项目。该区域周边形成了规模庞大的家电产业聚集区，其中包括TCL空调、长虹电器、奥马电器等两百家大型上市企业。
其次，TOD的立体便捷交通，客群触角延伸至湾区周边。
该地点坐落于中山北部，毗邻高速公路，可连接快捷通道和铁路，方便前往珠三角地区。开车到这个地方时，从高速出口就能望见它，那里每天往来的高速车辆超过四万辆。
实拍图
这个项目紧邻城市主要道路的入口，将来会通过一座空中通道与对岸相连，人们可以步行到达那里。
第三，24万方的街区与盒子组合，弥补周边大型商业空白。
我们留意到，现阶段项目的住宅和公寓楼前虽有部分临街商铺，不过这些店铺只能满足日常基本生活需要，南边仅有富南路的文化创意街区、金盛隆的商场等商业设施，邻近乡镇的一站式大型商业项目目前还没有建设。另外从城市商业区分布情况分析，中山市区的多个市级商业区比较密集，可是北部区域缺少市级商业区以及带动型项目。
海雅缤纷天地采用综合性的商业布局，既包含常见的封闭式建筑，也设有开放的街区构造，这种设计不论在建筑风格上，还是在商业内容上，都能有效改善北部地区的商业面貌，并且有潜力影响到顺德容桂区域。
02
中山
粤港澳大湾区“黄金内湾”的几何中心
海雅集团扎根深圳，业务范围广泛，涵盖了大型商业地产的开发与运营，城市综合体的建设与管理，精品连锁商业的拓展，文化生态旅游产业的打造，休闲康养小镇的规划与落成，互联网与新经济产业园的培育，金融与证券投资的操作，酒店与物业服务的提供等多个领域，是一家综合性强的大型现代企业。
选定在中山兴建海雅缤纷城这一大型TOD综合项目，首先是因为其团队凭借管理深圳海雅缤纷城这一超大型商业体，已具备十余年项目运作能力，其次，也是中山城市本身具备的丰富商业发展潜力。
地理位置极为优越，中山坐落于粤港澳大湾区“核心地带”的中央位置，夹在广佛、深港、珠澳三个重要区域中间，设有中山港口、马鞍港口、小榄港口、黄圃港口、神湾港口五个大型港口区域。从这里出发，一小时内能够抵达粤港澳大湾区的所有城市区域。中山九十公里范围内分布有香港国际机场、澳门国际机场、广州白云国际机场、深圳宝安国际机场、珠海金湾国际机场五个主要航空枢纽。
二零一九年发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》把中山称作“关键节点城市”，在深中通道启用之后，中山与深圳的时空联系变得更加紧密，这座城市转变为沟通珠江东西两边的核心通道。“五一”假期第一天，深中通道的车辆通行量高达十八万一千六百车次，刷新了历史记录。
区域经济布局相当均匀，环境舒适且适合工作。在GDP已经持续三十六年位居全国首位的广东这个经济大省，中山市的GDP数值或许并不突出，不过有一个统计数字值得注意，它多年来一直拥有全省最低的城乡居民收入差距。
2024年这个比例是1.4比1，表明中山市城乡之间的发展非常协调，乡村经济兴旺民众富裕，地方适宜居住也适合工作。刚刚公布的2025年第一季度资料表明，中山市城镇地区住户的人均钱物收获为某个金额，乡村地区住户的人均钱物收获也为某个金额。
中山是个值得居住的地方，它的优势在于植被覆盖面积大，城市环境整洁，社会治安良好，日常开销不高，还拥有深厚的文化积淀，特别是其岭南水乡的独特韵味。在社交平台上，一条关于“有人从深圳搬到中山安家后的体验分享”的帖子获得了众多回复。
中山太幸福了，相比深圳简直是美食天堂
我一个住在佛山顺德的都想搬过去，有山有河有海，不要太舒服
吃喝住人口密度都属于舒适宜居
当地宜人的自然环境，吸引了众多香港居民在此购房安家，中山因此得名“港人第二故乡”。
消费层次需要提升，市场潜力依然存在。仅从统计数字角度分析，中山每平方公里0.91平方米的商业空间已经接近饱和状态。中山缺少的不是购物场所，而是像北上广深那样特有的店铺类型，这基本上反映了当地商业发展的实际情况，即消费力量大量流向周边城市。有资料表明，珠海山姆会员店的百分之三十顾客居住在中山地区，同时广佛地区知名商场也显示，中山居民的消费比例相当高。
中山最近两年迅速开业的石岐万象汇、富逸城，都得到了消费者和市场的高度评价，这表明城市周边的消费需求能够被吸引回来，市场依然存在发展空间。
中山市商业网点布局比较松散，缺少具有强大吸引力的核心商圈，当前正在积极制定新的商业发展蓝图以扭转这种局面。依据《中山市商业发展规划(2019-2035年)》的部署，中山市打算到2035年构建起“一个主中心、两条发展带、三个重点区域、多个功能节点”的商业网络体系，同时加强中心区域和西北片区的商业品质升级，并且促进东部和南部区域新兴商业圈的建设。
03
特色空间场景与业态
演绎湾区生活新方式
海雅缤纷天地致力于成为湾区西部商业中心的新典范，它将在商业环境设计、产业布局等多个维度实现创新，为都市商业增添新动力。
3大设计公司联合，打造艺术广场、空中花园等特色空间
在项目展示厅，我们看到了项目的沙盘模型，对其巨大的体量以及别具一格的空间布局有了初步了解。
怎样使二十四万平方米的商业场所既吸引人又有趣，整体规划布局显然至关重要。据了解，海雅缤纷天地聘请了国际知名的建筑设计团队ARQ、RTKL和联合来进行整体规划。这些团队曾经负责过深圳海雅缤纷城、香港又一城、广州太古汇、深圳蛇口海上世界以及上海虹桥天地等多个标志性项目。
该项目还规划了艺术场地、天幕景观、空中花园区域、垂直森林区域、亲子活动场所、运动场所等多个具有独特体验的开放空间。以占地约1.8万平方米的屋顶花园为例，该区域将通过空间设计和活动策划，提供公园集市、屋顶咖啡馆、云端影院等多种活动，为客户创造多元化的体验感受。
那个设于商场中央的垂直绿植区，善于借助中庭里高低错落的休憩点，搭配人造的草木以及水帘，为购物者营造出一个充满前瞻气息的内部环境。
5大规划方向，打造湾区西岸生活新方式
海雅缤纷天地购物中心建筑包含七层，其中国土上四层，地下部分有三层，设有超过六千个汽车停靠点。根据中山当前商业环境的实际情况以及该中心主要服务的消费群体——包括有小孩的家庭和追求时尚的年轻人，它将商业综合体与奥特莱斯模式相结合，着重提供价格合理的商品，并且配备了多样化的餐饮和休闲设施。据了解，它将围绕五个主要发展蓝图，包含精致生活品味、文化艺术创新、前卫体验活动、绿色科技融合、全天候商业模式等独特元素，全方位增强中山市商业消费的生机。
在运动体验层面，项目将增设滑雪等多项活动，为本地顾客提供新颖感受，在全天候经济领域，项目将建设一个具有特色的酒吧聚集区，以“白天喝咖啡夜晚饮酒”的营销模式，为周边人群营造一个全天候消费空间，吸引本地流向外地的消费力，创建湾区西岸的生活方式。
首批品牌剧透，规划亮点业态刷新中山市场
即将在第三季度公开的这个项目，现阶段整体招商比例已经超过百分之八十，核心店铺品牌包括广东地区首个蘭桂坊缤纷里商业街区、中山市首个鹏泰超市、中山市首个爱潮尚KTV、中山北部首家中影南方国际巨幕影城，此外还有更多首发品牌值得大家关注期待。
该项目借助企业整体品牌优势，亦将塑造若干特色商业品牌，例如首次进入中山市的高端化工品牌、体育主题商场品牌，以及国内首个两万平方米规模的综合体育场馆……在中山市构建一个集餐饮、娱乐、购物等功能于一体的新型消费目的地。
根据现有资料分析，海雅缤纷天地正式营业后，将转变为中山地区规模最宏大的商业中心。该中心采用购物综合体与奥特莱斯相结合的创新模式，引入众多独家入驻的品牌和特色商业类型，同时打造个性化消费空间。凭借海雅集团长期在商业地产领域的深厚积累，以及在运营管理和服务水平上的卓越表现，再加上专门为港澳顾客提供的离境购物退税便利措施，预计能显著提升中山的零售体验品质，推动城市商业迈向新阶段。
今年堪称海雅集团商业领域的关键一年，深圳市场揭幕缤纷广场，首次引入深圳京东mall，中山市场则推出海雅缤纷天地，旨在建设“湾区生活新聚集地”，从空间布局与商业规划等方面，进一步彰显海雅在处理超大型商业项目上的卓越能力。
（文中除标注实拍外其余均为效果图）