香江金融工作室出品
编辑|徐莉 主编|邱晓
该地标建筑位于长沙五一商圈，估价8.4亿元。 起售价4.2亿元，相当于折扣50%。 楼层单价为每平方米5600元。 “面包比面粉还便宜”的商业地产到底值不值得买？
4月中旬，作为破产重整的商业地产项目，长沙新世界国际酒店有限公司（以下简称“新世界公司”）投资权重组遭遇阿里“二次出售不成功”公开拍卖，震惊商业地产界。 相当惊讶。
作为与平和堂、王府井相媲美的商业地产，新世界大厦是长沙五一商圈的核心区域。 昔日的钱箱KTV和五星级皇冠假日酒店昨天见证了它们的辉煌。 如今，新世界国际酒店“出售式”拍卖失败，并不意味着无人关心。
“不仅有当地城投公司、上市公司有兴趣参与，还有国际酒店品牌也向该项目伸出了橄榄枝。” 一位参与该项目处置的资管人士透露，虽然网上拍卖没有竞价，也没有竞价，但不少省外知名商业品牌都前来对接。 一旦疫情影响消除，拍卖处置将很快进入现场尽职调查阶段。
第 1 部分 | 一
黄金码头因经营模式错误而亏损
说起新世界公司，很多长沙人可能不知道，但原长沙皇冠假日酒店是其核心资产。
2007年12月8日，长沙皇冠假日酒店开业。 酒店位于五一商务区的新世界大厦。 由长沙新世界酒店国际有限公司投资兴建，由世界知名的洲际酒店管理集团管理。 长沙皇冠假日酒店拥有431间豪华客房，其中113间套房，以及超过1,450平方米的会议空间，包括12个不同规模的宴会厅和多功能厅，以及6个主题餐厅和2个酒吧。
当时，长沙韵达喜来登酒店和长沙皇冠假日酒店是长沙第一家国际品牌五星级豪华酒店。 长沙皇冠假日酒店也是长沙第一家进驻五一商圈的五星级酒店。
长沙皇冠假日酒店普通间零售价约为1500元，另加收15%的服务费。 这使得长沙皇冠假日酒店成为五一商圈最受欢迎的商业地产。
毗邻平和堂、王府井、五一广场地铁站，又有如此优越的黄金码头，新世界公司为何会破产？
北京德恒律师事务所律师陈海波认为，主要原因在于公司的运营模式。 该公司将部分商铺、办公楼产权以租赁形式出售给300余名小业主，导致整个租赁协调和招商引资困难。 4楼、5楼长期空置，无法出租，但给小业主的约定租金必须定期缴纳，损失只能由公司承担。
其次，由于公司经营管理不善，部分租金无法收回，资金周转面临压力。 另外，早些年，长沙五一广场附近长期在施工，围栏对大楼客流造成了很大影响。
第 2 部分 | 2 “面包比面粉还便宜” 50%起 估价8.42亿
2018年9月，长沙市中级人民法院裁定受理新世界公司破产清算案。
2019年9月18日，法院裁定新世界公司及其子公司长沙科文物业管理有限公司（以下简称“科文物业公司”）合并进入破产清算。
2020年10月29日，新世界公司与科文地产公司名下的新世界大厦落户长沙市五一商圈核心。 酒店资产由第三方承包经营，具有良好的商业价值。 两家公司存有潜力，为了实现资产价值最大化，更好地保护债权人和债务人的合法权益，还申请了新世界公司和科文地产公司的实质性合并重组。
2021年3月，长沙市中级人民法院裁定两家公司进行实质性合并重组。 经债权人申请，批准《长沙新世界国际酒店有限公司、长沙科文物业管理有限公司重整方案》。 2021 年 12 月。草案”。
长沙新世界大厦酒店房间的照片
重组后，新世界公司采用“出售式重组”模式，以新世界公司投资权益重组为目标，通过公开拍卖的方式选择重组投资者。 新世界公司重组投资股权资产为新世界大厦建筑面积57,497.47平方米的房产。 小业主的普通债权以科文公司为平台实施债转股，科文公司的投资权益为剩余裙楼物业资产。
标的物“长沙新世界国际酒店有限公司重组投资权益”对应的资产范围主要包括土地、房产及部分动产（包括办公设备、字画、工艺品等）属于新世界公司，评估价值84,265.51万元，清算价值58,985.86万元。 在：
该房产（土地产权）位于湖南省长沙市开福区五一大道868号新世界大厦，建筑面积约57,497.47平方米，包括二层及夹层停车场二楼部分、一楼部分、一楼夹层部分、二楼部分、六楼部分、7-25层（部分15层、16层）。 土地及房产面积最终以新世界公司取得的房产权属证书记载的面积确定。 可动产包括办公设备、字画、工艺品等（详见评估报告）。
“对于投资者来说，新世界大厦是一项干净的资产，也是一项有价值的资产。” 据参与该项目处置的资管负责人分析，一方面，该资产起拍价较评估价低50%，相比周边商业地产价格可正所谓“面包比面粉还便宜”，买家购买后有明显的升值空间。
另一方面，法院裁定破产重整后，资产不存在任何缺陷，产权清晰，没有留下任何法律纠纷或债务纠纷。 买家占有没有任何障碍，可以快速投入使用。
第三部分|三
年租金4000万，买家10年内即可收回成本。
“过去，在没有品牌和团队优势、商业模式有问题的背景下，新世界大厦每年的利润超过4000万。按此计算，以起拍价买入的买家可以10年内收回成本。”
据介绍，新世界公司“出售式重组”重组投资股权标的酒店物业资产建筑面积为.47平方米，拟处置价格约为.14万元（评估价的50.4%）。价格）。 该物业年租金收入约为3861.29万元。
也就是说，拟处置资产的投资回收期小于11年，在不考虑租金上涨的情况下，年收益率超过9%。 对于投资者来说，这无疑是一笔划算的投资。 但真正适合出手的，并不是等待租金红利的金融投资者，而是能够带来品牌赋能、重塑商业生态的商业投资者。
长沙资深房地产专家“中国房产系”分析，即使在长沙五一商圈这样的交通出口长沙皇冠假日酒店ktv，也不是所有的商业地标都能住得好。 比如新世纪大厦对面的7UP就是一个很好的例子。 这座建筑长期处于衰落状态，但最终成功吸引了7UP这样的商业品牌，让它重新焕发了生机。
“商业中心的同质化现象非常严重，在追求多元化、个性化的快消费时代，商业中心想要脱颖而出，需要拥有特色鲜明、辨识度高的IP，提升商业空间的场景化体验。” 长沙市商业行业协会副秘书长易立军认为，五一商圈以北的商家想要突围，IP的吸引力是关键。 要么打造自己独特的商业IP，要么通过合作引进知名IP。
PART 4 |4000亿商圈的下一个“凤凰涅槃”
2022年2月19日，长沙正式印发《关于创建国际消费中心城市的实施意见》，明确提出将长沙建设成为“时尚之城”、“幸福之城”、“活力之城”、“休闲之城”。 国际消费中心城市。
根据规划，长沙将加快国际商务区建设，推进以五一广场为核心的千亿级商务区建设，推动“商务+旅游+文化+科技”深度融合长沙皇冠假日酒店ktv，升级为长沙国际化城市客厅。
携程网和新华财经发布的《2021年五一旅游大数据报告》显示，长沙是“五一”假期十大热门旅游城市之一。 2021年“国庆”黄金周期间，五一商圈7天共接待游客645万人次。 五一商圈作为长沙市的名片，未来商业发展潜力巨大。
随着疫情影响逐渐消失、线下商圈繁荣恢复，网红城市长沙的商业地标价值必然受到投资者青睐。 业内专家乐观预测，如果能获得国际知名酒店品牌的支持，新世界大厦或将迎来浴火重生般的价值重生。